[부동산 스터디] 결국 경매로 돈을 버는 방법

안녕하세요. 오당케남자입니다.

요즘 경매에 대해서 꽤 많은 시간을 할애해서 공부를 하고 있는데요.
학술적으로 부동산에 대해 공부를 하기보다,
사례를 중심으로 관심가는 물건에 대한 분석을 해가며 공부 하고 있습니다.

그러다 보니 실제로 권리관계가 깨끗한 경우,
돈을 벌기가 쉽지 않다는 결론에 이릅니다.
예를들어 누구나 시세를 알 수 있고, 누구나 쉽게 권리분석을 할 수 있고, 별다른 하자가 없는 아파트 물건에는 경쟁률이 높습니다. 300만원 100만원 차이로 낙찰이 결정되는 상황에서는 물건의 수익률은 떨어지고, 물건을 찾고, 분석하고, 입찰하고, 낙찰받는 노력에 비해서 수익이 낮다 생각합니다. 잘못하면 급매물건보다 못한 결과를 얻을 수도 있지요.

현재까지 공부한 결과로는 큰 수익을 얻을 수 있는 두가지 방법론이 있는 것 같습니다.

특수물건.

농취증이 필요한 물건이라거나, 유치권이 걸려있거나, 법정지상권이 걸려있는 물건을 해결하는 방법으로 경매를 하는 방법입니다.
특수물건이라고 하지요.
일반적으로 초보들이 접근하기 쉽지 않기에 낙찰가격이 낮다는 점이 장점입니다.
유치권이 걸려있는 물건의 유치권을 깨부수거나,
법정지상권이 걸려있는 물건을 잘 요리해서
낙찰받은 땅을 다시 비싸게 되팔거나 건물을 저렴하게 사거나 하는 방법은
잘만하면 큰 수익을 만들 수 있습니다.
하지만 권리분석을 하는데에 있어, 어설프게 알고있는 경우에는 강단있게 접근하기 쉽지 않습니다.
부동산경매에 해박한 지식이 있는 든든한 후견인이 있다면 모를까,
궁금한 부분의 답을 속시원하게 얻을 곳이 없거든요.
그리고 특수물건의 경우에는 대출이 나오지 않는 경우가 많습니다.
현금을 어느정도 투자해서 더 큰 수익을 만드는 방법이 되겠네요.

부동산을 보는 눈

남들이 생각하지 못하는 아이디어를 구현하여 수익을얻는 방법입니다.
임야를 개발해서 전원주택지를 개발하거나, 커다란 덩치의 대지를 분할하여 소형대지로 분양한다거나 하는 방법입니다. 같은 땅을 보고도 누구는 고물상을 생각하는 동안, 누구는 주상복합아파트를 생각할 수도 있습니다.
오래된 건물을 매입해서 누구는 어떻게든 세를 놓아 수익률을 계산하는 동안, 누구는 재건축을 생각할수도 있습니다.
이런 접근방식의 장점은 남들이 보기에는 크게 매력적이지 않은 물건이기에
보다 싼 가격으로 매입하는 것이 가능하다는 점이지요.
개발의 방향은 무궁무진하기에 최종 개발수익에 비례하여 낙찰금을 높게 책정할 수도 있습니다.
조금 높게 낙찰 받았다 한들 개발수익이 높다면 문제될 것이 없겠지요.
그리고 다른 장점은 법적 분쟁의 여지가 적으니 사람간의 갈등이 적다는 것입니다.
실제로 낙찰자는 채무자의 부채에 대한 담보를 가장 높은 가격으로 매입해 주는 사람임에도
좋은 소리를 듣지 못하는 경우가 많습니다.
돈떼인사람을 명도한다거나,
갈곳없는 사람을 내보낸다거나,
다른 사람에게 손해를 입히는 것이 부지기수인 경매에서
그런 법적조치를 하지 않는다는 것은 심적으로 보다 편하게 작업을 할 수 있다는 것입니다.
단점으로는 부동산을 개발하는 것은, 대개 임야나 녹지 등 비선호지역이 많기에
예상했던 계획을 실행함에 있어 예상치 못한 문제가 발생했을때는 돈이 묶이는 기간이 길어질 수 있다는 점입니다. 그리고 개발되고나서의 미래모습을 잘 예측할 수 있는 눈을 가지고 있어야 하기에 많은 경험과 센스가 필요하다는 점도 특징이라고 할 수 있습니다.

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저는 요즘 법적지상권에 대해서 집중적으로 보고 있습니다.
꼭 해보고 싶은 특수물건 방식이기도 하구요.
공부를 하다보면 끝도 없음을 느낍니다.
그리고 한달한달 흘러가는 시간을 보면서,
인생의 날개를 훨훨 펼치기에 인생이 길지 않은 것 같다는 생각도 합니다.
열심히 공부해서 하루빨리 부자가 되기 위해 노력합시다 ^^