반갑습니다 @realgr입니다.
오늘 할 이야기 주제는 부동산인데요.
아직 다른 상품에 투자한 돈을 빼지 않은 관계로 직접 투자를 한 분야는 아닙니다.
하지만 제가 최근 2~3년간 가장 눈여겨보고있으며,
공부도 많이 한 분야이기때문에 할 얘기가 많습니다 ㅋㅋ

그럼 시작해보겠습니다.

첫번째 주제 저의 투자 경험

제가 작년 재작년에 집을 보러 많이 다녔습니다.
한참 수익형으로 투자하는게 유행하던 때였고
마침 돈도 딱 갭투자 하나 정도 할 돈은 있어가지고
여기저기 부동산 알아보러 많이 다녔는데요.
결국 주식에서 돈을 못빼서 사지는 못했습니다.

그 당시 알아본 아파트가 구로 두산 아파트였습니다.
당시 제가 부동산가서 봤던 20평 초반대 물건 가격은 2억 3천 정도였구요.
전세가 2억 조금 넘었었습니다.

이 포스팅 쓰려고 지금 확인해보니 매매 2억 7천에 전세 2억 2천이네요.

제가 이 지역을 주목했던 이유는 네이버지도를 펴보았을 때
2호선 대림역과 7호선남구로역이 만나는 역세권 골든크로스 노선이며
영등포, 구로디지털단지, 여의도, 강남 등 부도심 및 업무지구가 근접하여
자녀가 아직 취학하지 않은 사람들에게 충분한 수요가 있다고 판단하여서입니다.

그래서 주말간 시간을 내서 갔다 왔는데요.
갔는데 동네가 생각보다 길이 좁아 출근하기가 쉽지 않다고 생각이 들며
대림동쪽으로 올라가면 중국인 밀집 거주단지가 나오기 때문에
구매하기에 부적합하다고 생각하여 포기하였습니다.

물론 어느정도 가격은 올랐지만
다른 투자로 더 많은 수익을 올렸기에 안사길 잘했다고 생각합니다.

또한 여기서 교훈을 얻었습니다.
그 교훈은 바로 부동산은 내가 '잘' 아는 곳에
투자를 해야한다는 것입니다.

부동산은 길하나 두고도 시세차이가 몇천씩 나는 시장입니다.
이런 디테일한 부분은 자기가 살아본 동네가 아니라면 잘 모르겠죠.
사람은 자기가 살아본 동네를 제일 잘 압니다.

두번째 주제 부동산 가격 과연 거품인가?

부동산 가격, 특히 그 중 서울의 부동산 가격이 거품이라는 주장은
과거부터 끊임없이 나온 주장입니다.

1980년 초반 직장인 월급이 20만원도 안하던 시절,
서울 아파트 가격은 얼마였을까요?
서울 요지의 1980년 초반 아파트 가격은 8천만원 정도 하였습니다.

지금이랑 비교해볼까요.
현재 직장인 월급을 200만원이라고 합시다.
서울 요지의 아파트가 한 10억정도 하죠.

1980년대나 지금이나 아파트 시세는 직장인 월급의 400~500배 입니다.
서울 집값은 예나 지금이나 싼 적이 없었습니다.

또, 많은 분들이 인구가 정체되는 문제를 집값하락의 근거로 예상하시는데요.
저는 좀 다르게 생각합니다.
얼마 전 서울 인구가 천만명 밑으로 떨어졌다는 뉴스를 보셨을 겁니다.
자본주의의 고도화에 따른 양극화 현상의 본격적인 시작입니다.

강남권 재건축은 세계 경제위기 같은 대형 이벤트가 없는 한 진행될겁니다.
강남권 재건축이 본격적으로 시작되면서부터
다시 한번 더 서울 부동산이 무섭게 치고오르는 모습을 볼 수 있으실겁니다.
이제 본격적인 부동산 양극화가 시작됩니다.

세번째 주제 신도시의 노후화

80년대 처음으로 생긴 과천이라는 동네가 있습니다.
과천을 신도시로 만든 이유는 본격적인 신도시 개발을 하기 전
프로토 타입이었다는 생각이 듭니다.

현재 과천의 아파트들은 재건축 진행을 올해 중으로 거의 완료한다고합니다.
과천은 재건축이 된 단지들도 '준'강남으로 불리며 비싼 가격에 거래되고있습니다.
과천의 성공요인은 무엇일까요?
신도시에 사시는 분이시라면 한번쯤 생각해보십시오.
과천의 성공요인에 후속 신도시의 미래가 달려있습니다.

90년대에는 분당, 평촌, 일산 등 1기 신도시가 생기고
00년대에는 판교, 광교 등 2기 신도시가 생기고
10년대에는 위례, 동탄, 고덕 등의 3기 신도시가 생깁니다.

기존 신도시는 10년차가 되면 대체 신도시가 들어서고,
그 영향으로 하락세를 보이며 마지막으로 30년차 쯤 재건축을 하게됩니다.

이때 신도시가 돈이 되느냐는 철저히 입지의 가치로 판단됩니다.
이제 다가올 재건축을 앞둔 1기 신도시의 미래는 과천을 거울삼아
보시면 되겠습니다.

네번째 주제 뉴스테이

정부에서 앞으로 집을 살 때 대출을 내주지 않겠다고합니다.
앞으로 집권할 정부가보수든, 진보든 주거정책의 궁극적 방향은 기업형 월세주택인 뉴스테이입니다.

왜냐구요?
주택보급률이 100%를 넘은지 꽤 되었습니다.
그럼에도 불구하고 가계대출과 주거문제는 해결되지 않고 있습니다.

주거문제를 해결하려면 가계대출이 필연적으로 늘어날 수 밖에 없습니다.
그러면 결국 정부가 선택할 선택지는 뉴스테이를 통하여
가계 대출의 증가를 억제하고, 주거문제를 동시에 해결하는겁니다.

근데, 뉴스테이라는게 무서운겁니다.
앞으로 집없는 분들은 영원히 집없이 월세만 내라는 뜻이나 마찬가지에요.

지금까지 중산층으로 도약한 서민들에게 발견되는 가장 공통적인 특징은
대출을 통한 부동산 구매 및 대출을 갚아나가면서 부동산 차익으로 자산을 증식했었습니다.
그런데 더 이상 이런 방법이 불가능하면 어떻게 될까요?

앞으로 자산형성이라는 말은 물건너가고 양극화는 더욱 심해지겠죠.

저는 향후 5년 정도를 분수령으로 봅니다.
베이비붐 세대의 절정인 58년 개띠가 100만명이라고하죠.
그분들 임금피크제로 현재 대한민국 경제에 호흡기를 붙여놓은 상태입니다.

그분들이 전부 퇴직하시면 이제 더 이상 우리세대에게 돌아올 기회는 없습니다.
그때까지 어떻게든 돈을 모아서 자산을 형성해놓으셔야합니다.

머릿속에서 생각나는대로 이것저것 적다보니 글이 길어졌네요.
다음 편 부터는 구체적인 투자에 도움이 되는 이야기를 해보겠습니다.