逆자산효과와 거래절벽

2017년 5월 현 정부 출범 이후 국토교통부를 비롯한 관련 정책부서는 10차례에 걸친 부동산대책에도 효과가 미약하자 거센 사회적 비판과 책임론에 시달린다. 요즘 뉴스를 보면 강남지역 4개구의 집값이 작년 가을부터 4개월 연속 떨어지고 있으며 역전세난도 함께 발생한 걸로 보도한다. 하지만 부동산 시장엔 강경책의 후유증 즉 거래절벽과 逆자산효과가 발생하고 향후 더 심해질 가능성이 높다고 한다. 관련 내용을 간략히 살펴본다.

(위 그림은 참고용이며 한국의 경제성장률 추이를 나타내는 그래프이다).

◎거래절벽

첫째 거래량이 절벽수준으로 급격히 위축되는 점이다. 특히 집값상승의 발원지인 서울 강남지역 아파트 거래량은 올해 들어 1년 前에 비해 무려 80%나 줄어든다. 심지어 지방은 거래가 1건도 없는 곳이 많다고 한다. 거래절벽은 세계 공통적인 현상이지만 거래감소율이 미국 15%, 일본 40%, Brexit 문제로 힘든 영국이 50%인 점을 고려하면 한국은 이들 국가보다 높은 수준이다.

• 우려사항 2가지

거래절벽이 현실적으로 나타날 경우 크게 우려할 사항은 2가지이다. 하나는 앞으로 집값의 추가하락 가능성이 높다는 점이고 다른 하나는 시카고 공포현상이다. 前者와 관련한 근거는 거래대금이 큰 주택은 거래량이 확실한 선행지표인데 분석기관이 추정한 바에 의하면 거래량의 선행기간을 한국 주택

시장은 6개월 정도로 나온다. 後者는 외부불경제(External Diseconomy) 즉 전형적인 시장실패에 해당한다. 조사기관은 한국의 경우 빈집이 공식적으로는 150만 가구이지만 실제는 200만 가구를 넘는 것으로 추정한다. 심지어 강남권역도 요즘엔 빈집이 늘고 있다고 한다.

참고로 시카고 공포란 도시 발전 상징인 제조업이 쇠락(衰落)하면서 빈집과 각종 범죄의 급증으로 시카고가 유령도시로 변한 현상을 말하고 외부불경제란 환경오염과 미세먼지 문제처럼 사회적지출이 사적지출보다 커 시장기능에 맡겨두면 효율적인 자원배분에 실패하는 경우를 말한다.

◎逆자산효과

둘째 부동산, 주식 등 자산의 가격이 단기간에 예상보다 큰 폭으로 떨어져 역(逆)자산효과가 발생하는 점이다. 통상 가구의 소비지출은 현재소득과 미래의 기대소득 그리고 보유자산 가치에 의해서도 결정된다. 한국은 소비성향이 높은 하위계층일수록 생애소득에서 환금성이 좋은 아파트가 차지하는 비중이 높아 逆자산효과가 크다. 부연(敷衍)하면 소비지출 탄력성이 美주택가격

변화에 대해서 0.1∼0.15수준이지만 韓아파트가격 변화에 대해선 0.23수준으로 미국보다 2배 이상 높게 나온 연구결과도 존재한다. 한국처럼 逆자산효과가 큰 여건에서는 유동성공급, 재정지출, 금리인하 등 다른 정책수단을 동원해 경기를 부양한다고 하더라도 그 효과가 제한적이다.

이럼에 따라 시간이 갈수록 둔화하는 경기를 부양하기 위해 집값잡기를 잠깐 나중으로 연기하고 오히려 활성화하기 위하여 완화대책을 내놓아야 한다는 시각도 존재한다. 정부당국은 투기와 거품에 노출된 집값은 잡아야 하지만 일단 집값수준이 올라간 경우 경기와 국민생활 등에 미칠 부정적 영향 즉 역(逆)자산효과 등을 고려해 선제적으로 연착륙(Soft Landing)시켜야 한다.

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