通货膨胀与代际间的住房竞争

房地产与普通商品并无本质区别；也就是说，房地产和房屋同样受经济学规律的制约（例如供求关系、稀缺性等）。然而，每种经济商品本质上都具有独特的价值或用途（否则它就无法与其他商品区分开来），因此也就面临着各自特有的挑战与机遇。经济学的基本规律同样适用于土地和香蕉这两种商品。虽然人们会评估这两种商品的价值，但由于它们的性质不同，它们在市场上的表现也截然不同：香蕉的市场需要关注产品的易腐性问题；而房地产的销售者则需要面对诸如产品耐久性、市场需求变化等方面的问题。土地属于生产要素，而房地产和住房则属于耐用型消费品。

在之前的文章中，我探讨了诸如政府干预措施以及通货膨胀这样的现象（它们通过制造不平等现象和种姓矛盾，使得某些群体以牺牲其他群体利益为代价获得利益）是如何导致代际间怨恨情绪产生的。这种现象在通货膨胀环境下尤为明显：在经济中的房地产和住房领域，老年人与年轻人群体之间的目标与利益诉求存在冲突与对立。在自由市场及稳定的货币制度下，房地产和住房本来不应该是理想的投资对象；然而在通货膨胀环境中，货币的持续贬值促使人们将货币兑换成具有长期价值（如房地产）的实物资产。这种机制往往使老年人和富人有更多的利益可图——因为他们通常已经拥有一定数量的房地产和金融资产——而年轻人和穷人则处于不利地位：他们必须用自己的劳动成果去换取不断贬值的货币，因此需要付出更多的努力才能购买房地产。

通胀环境与房地产作为投资手段的角色

这一观点虽然早前已被其他人提出，但最近由 Saifedean Ammous 在《Tom Woods Show》的一期节目中再次阐述。他在节目中讨论了自己的新书《The Gold Standard: An Alternative History of the Twentieth Century》（《金本位制：二十世纪的另一段历史》）。

在自由市场机制下（包括货币体系的健全性），房地产价格主要由供需关系决定。随着生产力的提高、技术的进步以及适度的通缩（这些因素会逐步增强货币的购买力），住房供应量应会逐渐增加，从而导致房价随时间推移而下降。从经验来看，在过去那些自由市场机制更为健全、货币体系也更为健全的经济环境中，情况确实如此。Ammous在第352页提供了一张经过改编的图表，该图表展示了房价长期下降的趋势。

请注意：这两张图表都显示了房价在 1915 年左右之前持续下降的趋势；但随着 20 世纪“稳健货币”（即具有稳定价值、不易被滥发的货币）逐渐被侵蚀，房价走势发生了逆转，开始再度上升。Ammous 如此解释道：

几个世纪以来，人类不断提高生产效率，使得房屋的建设成本（从时间成本的角度来看）逐渐降低。因此，房屋的购买成本也逐渐变得更为人所能承受。然而，这一趋势在二十世纪发生了变化——当时人类陷入了“法定货币”（即非黄金支持的货币）的困境。人们开始将房屋视为自己的“储蓄账户”，原本应该用于购买实物资产（如黄金或其他硬通货）的货币需求被转到了房地产市场上。结果，房价的增长速度远远超过了收入的增长速度。1914年放弃金本位制后，货币的价值急剧下降，从而终结了数百年来房价逐年下降、变得愈发可负担的趋势……（第353–354页）

换句话说，由于通货膨胀日益严重，人们更倾向于将房地产和住房视为投资品，而非耐用的消费品。当供应受到限制（例如通过法规、分区规划等手段）时，再加上对住房需求的增加，房地产的价值不仅会保持稳定，还会继续上升。那些有能力这样做的人自然会选择用自己正在贬值的美元去购买房地产资产。同样，那些较早购买房地产的人也会因为房价上涨而获利。与任何投资一样，在这种情况下，人们都希望自己的房地产投资能够增值，而不是贬值。在最近的一次播客采访中，Karl-Friedrich Israel也表达了类似的观点。

即使一切都能按照央行的预期发展（即实现超过2%的通胀率），由于一些非常简单的因素，资产价格的涨幅也很可能会远远超过通胀率的增幅。当通货膨胀环境形成后，人们的行为方式也会发生变化：首先，人们的储蓄行为会发生变化。由于平均通胀率为2%，人们会试图保护自己的储蓄，因此会有动机将储蓄资金投入到那些能够抵御通胀影响的资产类别中（例如房地产、股票、比特币或贵金属等）。这种对某些资产的需求增加，从而导致这些资产的价格大幅上涨。问题在于：资产价格的过度上涨对那些已经拥有资产的人来说是有利的，但对那些没有资产的人来说却是极为不利的。正因为资产价格的上涨，贫富差距也会进一步扩大。

在极端情况下（例如恶性通货膨胀中），当货币体系严重失控、物价飞涨、货币的购买力彻底丧失时，人们会转而追求那些具有实际价值的东西（即所谓的“实物资产”或“真实价值”），而不是继续持有货币。在较为普通的情况下，人们也可能逐渐、部分地转向这些具有实际价值的资产（如房地产），以避免继续持有那些不断贬值的货币。这种现象可以被米塞斯称为“人们从货币转向真实价值的趋势”。

在“健全的货币制度”下，房地产不太可能被视为一项重要的投资选择（至少不会像现在这样备受重视）。所谓“健全的货币制度”，指的是货币能够保持其购买力；随着生产效率的提高，商品的价格会下降，同样的货币单位能够购买更多的商品。这种适度的通货紧缩会促使人们的实际财富和收入逐渐增加。换句话说，人们只需通过储蓄，就能实现自己所掌握货币价值的增值（不过当然还有其他的投资渠道可供选择）。然而，在“不健全的货币制度”以及通货膨胀的经济环境下，货币的价值会不断贬值，人们便会转而寻求其他能够实现资产增值的投资方式。阿姆斯（Ammous）认为……

在我们的世界里，房价之所以会持续上涨，是因为房屋实际上扮演着“价值储存工具”的角色——因为货币本身已经无法履行这一功能了。在法定货币（即政府发行的货币）为主导的经济体系中，购买房产是用于为未来储蓄的最可靠方式之一。（第352页）

虽然这种行为可以理解，但它实际上是通货膨胀环境导致的后果；同时，它还加剧了代际间的怨恨与竞争关系。

通货膨胀、住房问题与年轻人

随着年轻一代的成长（他们通常不拥有房产或金融资产），他们在这样一个环境中成长：消费者的购买力持续下降，而房价却不断上涨。因此，他们对房产的需求不仅要与同样寻求住房的年轻人群竞争，还要与那些已经拥有房产和金融资产的老年人群竞争——后者希望进一步购买房产作为投资。这种需求的增加与供应的短缺共同推动了房价的持续上涨。在购买房产方面，年轻人群往往容易落后于老年人群，甚至被挤出房地产市场。房产价格的上涨对已经拥有房产的人有利，但对没有房产的人来说则是有害的。这也意味着，那些将房产视为投资的人很可能会支持那些通过通货膨胀政策来维持或推动房价上涨的政治行为。（不妨回想一下2008年的情况：当时市场恐慌的其中一个原因就是房价的下跌。）这部分解释了为什么即使生产成本在下降，房产价格仍会持续上涨。

这意味着人们购买房屋是为了为将来做准备；这种需求远远超出了对住房本身的实际需求。在当今社会，对于那些没有更好投资选择的人来说，房屋实际上起到了“储蓄账户”的作用（即房屋成为了他们的资产存储方式）。因此，即便房屋的建造成本正在降低，其价格仍然会继续上涨。（第352页）

阿穆斯（Ammous）阐述了这种现象对年轻人的具体影响。

当年轻夫妇打算组建家庭时，他们购买的不仅仅是一处居住的房屋；实际上，他们也试图通过购买房屋来为自己积累储蓄资金。然而，在 Housing市场上，他们往往会被那些拥有丰厚积蓄的老年人或那些需要持有“实际资产”（以避免资金贬值）的大型企业击败。因此，越来越多的年轻人被迫长期租房居住。这就是导致住房价格居高不下、住房可负担性持续下降的根本原因——这也是过去几十年里全世界许多地区普遍存在的问题。（第354页）

实际上，这意味着许多所谓的“正常”成人发展阶段（如独立生活、结婚、购买房产等）都被推迟了（详见下文）。再加上人们缺乏经济学知识（尤其是对通货膨胀的本质及其影响的认识），以及通货膨胀环境所带来的时间偏好观念（尤其是在年轻人中）；再再加上老一辈人的一些道德说教（他们很可能在不知不觉中从通货膨胀中获得了利益），这一切共同导致了代际之间的相互蔑视与冲突。

吉多·希尔斯曼在讨论通货膨胀的文化影响时指出，通货膨胀对不同世代的人有着不同的影响，并暗示了住房领域存在的贫富差距。

如今，持续的物价上涨带来了巨大的社会代价——尤其是财富分配的失衡：财富更多地流向了富人，而穷人的处境则更加艰难。在持续通胀的环境中，易腐物品的交易价格会下降；而那些能够帮助人们保值（即防止货币购买力贬值的）耐用品，则会变得更加昂贵。那么，哪些物品属于最耐用的商品呢？显然就是不动产和金融证券。而哪种物品则属于最“易腐”的商品呢？那就是人力劳动。人力劳动本身是无法被储存的（也就是说，劳动力的价值无法被长期保留）。因此，在通胀环境下，劳动力（与不动产、金融证券等耐用品相比）的交易价格也会相应下降。这导致后代人在积累财富方面面临着越来越大的困难：他们需要花费更多的时间和更高的储蓄率，才能赶上前几代人在较短的时间内、通过较低的储蓄率所积累的财富水平。相关数据清楚地表明：对于年轻人和年轻家庭来说，实现财富的积累变得更加困难了。

同样，在米塞斯研究所（Mises Institute）举办的一场题为“通货膨胀的经济与社会后果”的讲座中，卡尔-弗里德里希·以色列（Karl-Friedrich Israel）阐述了通货膨胀对房价的直接影响：由于通货膨胀，房价的增长速度远远快于消费品价格；同时，他还指出了通货膨胀如何加剧社会不平等、并阻碍人们的社交流动性（即人们在不同社会阶层之间的流动）。他还清晰地分析了因通货膨胀而产生的财富再分配机制——具体来说，财富是从哪些人手中转移到了哪些人手中：从私人部门转移到公共部门，从相对贫困的人转移到相对富裕的人手中，从劳动收入转移到资本收入，以及从年轻一代转移到老年一代。因此，年轻一代（他们通常更依赖劳动收入，且尚未积累资本资产，如房地产）受到通货膨胀的影响尤为严重。通货膨胀取代了市场竞争机制，迫使年轻人与老年人为住房资源展开竞争。

针对这个问题，无论是对于老年人还是年轻人来说，最有效的解决办法都是拥有稳定的货币（即不会贬值或失去购买力的货币）。从政策角度来看，最好的解决方案是将货币的发行权力与政府的职能分开；不过，通过废除有关“法定货币”的法律并允许不同货币之间进行市场竞争，也能显著改善目前的状况。在最近的一次 podcast 演讲中，Karl-Friedrich Israel 将“遏制通货膨胀”比作“对富人征税”，他认为：终结通货膨胀会恢复一个更加经济公平、更加健全的社会秩序——因为通货膨胀实际上是一种隐性的税收机制，它会通过这种方式不公正地重新分配财富。