[전월세임대차계약] 묵시적계약연장이란?

어제 저녁에 친구랑 이야기하다가, 새로운 글로 괜찮을 것 같아서 글을 적기로 했어요. 하다보니 주제가 참 이리저리 튀게 되는 것 같네요.

요즘 이사할 철이 아닌데, 저를 포함해서 친구두명이 이사를 준비하고 있어요.
그 중 저랑 제 한 친구는 묵시적계약연장으로 살고 있어요.
계약한 기간인 2년이 지나, 집주인과 세입자가 상호 이견없이 묵시적으로 같은 조건으로 살아감을 뜻하죠. 묵시적 계약연장은 2년으로 기존계약과 동일하게 적용되어요. 저는 전세를 빼야하고 친구는 월세를 빼야하는 상황인데 재밌게도 비슷한 이야기를 듣게되서 글을 쓰기로 했어요.

저는 어느 한 부동산에서 그러더라구요.
"묵시적계약연장으로 2년계약이 그대로 된 것이니 방을 빼려면 그 2년에서의 6개월에서 1개월 전인거냐? 아니면 복비도 내야하고 사람구할 때까진 있어야 한다."
제가 알려줘서 기본지식을 알고있던 제 친구도 집주인으로 부터 "묵시적계약 연장은 2년이니 다 살아야하는거 아니냐"라는 말을 들었데요.

하하호호

묵시적계약연장시 계약기간은 2년이 맞아요.
근데 그건 세입자를 보호하기위한 법인데 그걸 집주인쪽에서 악용하는 건거죠. 계약만기가 지났다면 복비는 세입자와 전혀 상관없구요.

만약에 묵시적 계약연장으로 살고있는데 집주인이 나가라고 한다면, 묵시적계약으로 보호받을 수 있어요. 2년될 때까지 살아도 되고, 그럴상황이 아니라 부득이 집주인 사정으로 나가게된다면 복비랑 이사비를 받고 나간다고 해요.

묵시적계약이 되었을 때, 세입자는 언제든지 나가고 싶을때 나가겠다 말할 수 있어요. 나가겠다고 통보한 날로부터 3개월은 유예기간으로 생각해야해요. 월세집도 말한날로부터 3개월간은 월세를 낼 의무가 있고, 새로운 세입자를 찾을 시간을 주는 것이라고 해요.
아, 만약 묵시적계약기간인 2년에서 1개월이 남았다면 1개월 전에 말한 것만으로도 계약은 종료되는 거에요.

여기서 가장 큰 문제들 있죠. 계약은 끝났다고 치더라도 보증금을 언제주느냐가 가장 문제에요.

제 친구도 그렇지만 보증금 반환에 굉장히 ..신경을 안써서 여러번 강조를 했는데도 아직도 ㅎㅎ 얘길 안했데요.

일단 집은 내놓기로 우선 합의를 보았다면, 보증금 반환시점을 물어요. 그럼 .. 집주인이 이런 말을 해요.
"보증금은 새로운 세입자를 구하면 주겠다"
"3개월후인 이사날짜에 이사를 할수있는지 없는지 그때 가봐야 알지, 모르는 것 아니냐"
네, 난 돈이 없으니 새로 세입자 구해지거든 말하자 라는 것이죠.
그래요 돈받을땐 따박따박 받아놓고 줄 때 되니까 돈이 없다고 해요.
그래도 우리는 구슬려서 잘 받아 나가야하죠.

부동산이나 집주인의 말에 흔들려서 그런가? 하고 묵시적계약으로 살다 나가면서 나가겠다 말한 이후 3개월 이상의 월세를 낸다던가, 복비를 낸다던가 하는 경우가 종종있는 듯해요.
친구도 당할 뻔했으니까요.

법적으로는 나가겠다고 한 날로 부터 3개월이 된 시점에 계약이 해지된 것으로 보고 집주인에겐 보증금반환의무가 생기는 것이에요. 문자 이메일등의 증빙이 있는 것도 좋데요. 통화보다는요. 그치만 보증금 반환과 계약의 해지는 현실적으로 또 다른 이야기가 되버리는 게 가장 큰 문제죠.

보증금반환 청구소송이라는 것도 있고, 내용증명, 임차권등기설정 경매신청 등등..다양한 법적인 방법이 있지만 참 어렵고 머리 아픈 일들이죠. 이런 일은 없는게 좋아요. 3개월이 되기전에 사람을 구해보는 것으로 조금더 평화로운 방법을 생각해봐야하죠.

일단 점입을 빼는건 참 세입자에게 불리해지는 방법인거죠. 혹시라도 부득이 빼야 될 땐 임차권등기설정해서 우선변제순위에 밀리지않도록 해야하고. 일단 사는데까지 살면서 다양한 좋은 말로 조근조근 상냥하게 보증금을 받을때까지 힘내셔야해요.

보증보험이 참 좋은 대안인 것 같아요.
계약이 만료되었는데 보증금을 돌려받지 못하면 보증보험공단에서 보증금을 지불해주고, 집주인에게서 받아내니까 사실 세입자 입장에서는 당장 이사를 나가거나 쓰일곳이 있는 돈이 융통이 되니까 다행인 방법이죠.

그리고 구청마다 "부동산임대차분쟁상담소"라는 것이 있데요. 집주인이 부당한 요구를 하거나 어느것이 맞는지 혼돈이 올때 찾아가서 도움을 요청하시는 게 좋을 것 같아요. 저도 직접 이용해 본 적은 없어서 궁금하네요. 다녀오신 분 있으실까요?

조물주 위에 건물주라더니 집하나 빼는게 참 어려워요. 상가 임대차는 또 법이 다르다해요. 전월세임대차법중 묵시적계약연장에 대해서 알아보았어요.

-제6조 (계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

-제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다