보스코인의 기대 역할 (7)
오늘은 자본시장에서 주로 쓰여지는 두가지 자금 성격에 대해 알아 보겠습니다.
일반적으로 자본조성에 참여하는 자금의 성격에 따라 재무적투자자(FI:Financial Investor)와 전략적 투자자(SI; Strategic Investor)로 구분하여 이해관계를 조율하게 됩니다.
보스코인도 경우에 따라서 "FI" 나 "SI" 가 될 수 있는 상황이 올 수도 있으니 이쯤에서 미리 알아두고 가겠습니다.
먼저 재무적투자자 FI는 공적기관이나 은행,증권,보험,자산운용사등의 기관투자자들이 직접 경영에 참여하지는 않지만 투자 수익만을 취하기 위한 목적으로 참여하는 자금이라 할 수 있겠습니다.
이런 성격의 FI 들은 사업이 실패하거나 인수기업의 가치가 폭락하여 자금 회수가 어려울 경우를 대비해 경영권을 미리 담보해 두거나 해당 프로젝트를 인수해 직접 사업 목적을 달성후 자금을 회수하기도 하고 이른바 put back option으로 약정시점의 주가나 평가가치가 투자금 회수에 미달할 경우 재무적투자자의 지분을 다시 사주도록 요구하는 권리를 추가 함으로써 추가 보증이나 담보등을 설정 하기도 합니다. 주로 기업의 대형 M&A나 건설사업등의 분야에서 투자물건과 청산후 예측 자산의 예측이 비교적 용이하거나 주관사의 재무적 담보능력이 있을 경우에 투자가 이루어지는 것을 말합니다.
전략적 투자자 SI 는 FI와 다르게 기업의 경영에 직접 참여하거나 목적 법인의 주관사가 역활이 되기도 하며 장기적으로 투자 프로젝트로 부터 지속적인 이득을 기대하는 투자자 입니다.
전략적투자자에 비해 재무적 투자자에게는 담보와 약정 기간 동안의 수익 만을 목적으로 하기 때문에 미래 가치나 승패는 중요하지 않습니다.
실제 진행되고 있는 사례를 가공해 예를 들어 보겠습니다.
제주도에 있는 T모 리조트를 인수하는 프로젝트가 시장에 등장했다고 가정해 보겠습니다.
자본 조달 금액은 1300억원 정도 입니다.
이 프로젝트는 제주도에서 골프장에 건설된 리조트를 보유한 회사의 지분100%를 인수하는 프로젝트로서 회사의 재무상황과 자산실사를 통해 1000억 가치로 평가되었다고 하겠습니다.
해당 법인은 장부상 부채가 400억원이 존재하고 있으므로 당장 100% 주식인수에 필요한 예산은 600억이 소요 됩니다.
해당 T리조트는 70~80평 규모의 단독주택이나 연립형으로 구성된 190세대 규모로 준공된후 중국인을 대상으로 영주권 투자자의 계약을 진행 중이였으나 한한령의 여파와 제주도 투자열기가 식어면서 70세대만 분양이 완료되었을뿐 계약후 잔금을 납부하지 않은 상태로 사실상의 미분양자산으로 분류된 120세대와 토지가 인수대상이라 볼 수 있습니다.
투자를 제안한 주관사는 1000억원에 인수후 300억원을 투자해 글로벌 유명 호텔프렌차이즈의 간판을 내걸고 수영장 레스토랑등과 함께 최고급 호텔리조트로 리모델링을 공사를 통해 글로벌 호텔체인이 제공하는 서비스프로그램을 모두 이용할 수 있는 세계적인 명품콘도형 리조트로 변신을 통해 2000억의 분양상품으로 리뉴얼 되는 사업계획서를 제출 하였습니다.
여기서 재무적투자와 전략적투자의 투자구조를 한 번 보겠습니다.
재무적투자자중 1순위 담보권을 요구한 OO은행으로 부터 감정가(1400억) 50%인 700억을 년 금리 4.3%에 차입을 결정 합니다.
재무적투자자 2로 참여의향을 보인 기관은 투자펀드로 300억원이며 OO펀드운용회사는 투자수익율 7%의 24개월 기한으로 풋백옵션 조건으로 참여가 결정 되었다고 하게습니다.
이제 인수비용 1000원은 조성이 되었고 리모델링 공사비와 금융비용으로 300억원이 추가로 필요한 사항 이지만 담보권은 소진이 되었고 추가 공사를 진행후 분양이 완료되고 리조트가 일반 이용자의 이용 매출이 발생해야 회수가 가능한 성격의 투자금으로 사업이 망하면 자금을 모두 잃을수 있는 투자금이 남았으면 여기에서 투자자는 전략적판단으로 투자참여 여부를 결정해야 합니다. 이것이 전략적투자자(Strategic Investor) 입니다.
여기서 전략적 결정을 하기위해서는 여러가지 조사가 이루어집니다.
- 1순위 2순위 재무적 투자자의 투자금 반환과 관련한 계획이 타당성이 있는지
- 분양성과 분양대상자 공사비 관리비 호텔프랜차이즈등의 참여조건과 평균 가동율을 예측한 미래생산성등을 종합적으로 판단하고 투자결정을 하는것 입니다.
이런 경우 전략적투자자가 300억원의 자금이 필요하다면 주관회사가 50%의 현금을 조성하고 나머지 50%를 또다른 형태의 사금융이나 브릿론으로 자금을 조달후 사업을 추진하게 되는 것입니다.
자 여기서 보스코인 PF는 어디에 끼어들 수 있을까요?
시각에 따라 여러가지가 경우를 생각해 볼 수 있겠습니다.
첫째는 재무적투자자 2의 펀드 컨소시엄에 참여하여 담보를 보장 받고 보장 수익을 취하며 사업 주체의 경영권 주식과 투자금 상환 붓백옵션을 보스코인으로 요구하여 risk를 줄이며 가치를 보호 받는 방법도 있겠고 이럴 경우 참여 예상 금액은 펀드 금액의 50%인 150억 정도가 가능 할 것입니다.
두번째는 전략적투자자 2로 참여하는 것입니다.
전략적 투자자 1은 사실상 사업을 주도하는 경영자로 전략적 투자 금150억을 투자하지만 단독으로 300억원을 투자할 여력이 되지 않은 경우 입니다. 전략적 투자자 2에 보스코인 PF는 150억을 투자 하면서 해당 시설이용시 BOS코인 멤버가 BOS로 결재 할 경우 할인 혜택을 주는 것이고 시설의 분양 및 리조트 예약 결재를 보스코인 Trust Contracts를 이용한 투명성을 확보할 수 있습니다. 보스코인의 재무적 투자로 인해 발생하는 수익금은 보스코인을 buyback 하여 소각할 수 있는 재원이 되거나 무료 숙박권과 같이 홀더의 복지에 재활용 할 수 도 있습니다.
이런 투자가 진행되는 것은 아니므로 오해 없으시길 바라며 재무적투자자와 전략적투자자의 성격을 좀 쉽게 설명하려고 예를 소개해 드린 것입니다.
경제 시스템에서는 자본이 투입되면 시체도 살아날 수 있는 곳 이 매우 많습니다. 글로벌 시장으로 확대하면 하늘에 별만큼 많이 있습니다. 보스코인이 모두를 할 수는 없지만 조금씩 조금씩 체력을 키워나간다면 모두에게 해피하고 보스코인만 할 수 있는 기발한 파이낸싱 분야는 무수히 등장할 것으로 확신 합니다.
해피한 주말 되세요