재건축 임장하는 방법

nemoweb (34)in #realestate • 6 years ago (edited)

재건축/재건추 구역 확인하는 방법

네이버/다음 부동산/ 카페 에서 크로스 체크 할 것

네이버 - 지적 편집도 상태에서 구역이 표기 되는데 이걸로 확인
다음 부동산 -> 메물, 시세 -> 재개발
시군구청의 정비 사업 현황을 통해 확인

임장 가기전 해야할 일

다음 부동산에서 임장할 해당 구역의 "행정구역동 부동산"으로 검색
ex ) 광명동 부동산
블로깅하는 부동산에 전화 임장
파란 마크에 부동산 모두 전화, 브리핑을 깔끔하게 잘 해주시거나 코드가 맞는 부동산 확인
임장 시간 결정
재개발/재건축 글씨가 표기된 부동산이, 통상적으로 거래 의지 및 브리핑 의지가 강한 부동산
블로거부동산/대로변부동산/중개를 잘하는 부동산도 좋지만, 좋은 매물은 동네 아주 허름한 사랑방 같은 부동산에 있는 경우가 많다.
동네 지인 분들이 아름아름 오셔서 파는 물건들이기도 하다. 해당 구역에서 15년 이상 중개해 오신 부동산을 파악해서 물건을 받으면 좋다. 좋은 물건은 한번에 나에게 오지 않는다.

좋은 투자란

일반 아파트 매매와 다르기에 고정된 기준 값이나 물건이 모두 동일하지 않다.
물건 마다 파ㅡ리미엄도 상태도 편차가 크기 때문에 좋은 물건 만나는게 좋은 투자의 관건이다.

부동산에 가서 임하는 자세

초짜 티가 나면 소장님들이 브리핑을 잘 안해주는 경향이 큼
A to Z 모두 설명해야하고 매입할지 모르는 상황이기 때문
소장님들의 첫 질문의 경우 투자금 얼마 있으세요?

광명에 매입하로 간다면, 저 노량진 1구역 매도 계약하고 와서 광명 2개 살려고요
단 재개발 투자에 대한 매커니즘은 확실히 이해하고 가야 소장님과 말이 통함
수색 증산 뉴타운 / 염라 3구역 / 증산 2구역 / 성수 2구역 2개 팔았다면 말 다 함...
구역에 대한 설명을 듣기 위하여, 노량진 1구역 매도했는데 이구역에 대한 이해가 없다.
서울에서만 살아서 경기도는 잘모른다 등 설명을 부탁함
이렇게 2-3군데 돌면서 해당 구역의 정보와 상황을 머리속에 그리기
이렇게 브리핑을 듣고 확인해 보고, 그 다음 매물을 적극적으로 받아 본다.
이때 당장 살 사람처럼 임하셔야 좋은 물건이 나온다.
주눅?들지 말고 당당하고 최대한 꼬치꼬치 구체적으로 물어본다. 소장님이 귀찮아 할때 까지
A 구역의 나쁜점과 리스크는 B 구역에가서 문의
해당 구역 부동산 소장님들은 대부분 좋은 것 위주로 희망사항을 담아 이양기 하니, 인근 구역에 가서 문의하면 비교적 정확하게 파악
책자가 없는 부동산 말고 책자가 있는 부동산 찾아 갈 것
이왕이면 조합원이신 부동산 사장님이면 더 좋다. 구역의 내부 사정을 누구보다 잘 안다.
책자가 없는 부동산은 대부분 조합원이 아닌 사장님
조합원이세요? 라고 물어 볼 것 아니면 왜 아니세요?
(좋은 구역들은 대부분 소장님들이 조합원이다)
조합원이면, 요즘 구역 진행 사항이 어떤가요? 조합장은 일을 잘 처리하시나요? 조합운영은 투명한가요?
마구마구 내부적인 내용들을 물어 본다. 아무래도 조합 사정을 잘 아는 소장님들이 일도 잘 진행해준다.
3억 정도 있으나 작은 실투 물건 원합니다. 라고하면 3억 짜리 보여 줌
무허가 건물은 일정 조건에 부합하는 물건인지 아닌지, 즉 조합원 입주권을 받는데 문제가 없는지 확인이 필수
혹은 관리처분인가가 난 뚜껑 물건은 조합원 입주권이 보장된 물건이니 OK
(땅은 없지만 오랜기간 이지역에 살아 온것을 인정하는 조합원에 한해서 입주권이 나옴)
보통 12년 이후 일반 과세가 되는 시점에 많이 매도하고, 지금과 같이 부동산 시장이 활황인 경우
특히 재개발/재건축의 관심도가 높은 경우, 더나은 물건을 매입해야 하는 시점, 최적의 양도차익이 나오는 시점이 좋은 매도 시점
조합원 분담금 (https://blog.naver.com/paiger/221330284273)