(02/24) 토지의 자연적 특성

부동산의 특성

자연적 특성

1. 부동성 : 토지의 위치는 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성. 부동산의 위치가 고정됨으로써 부동산의 주변에서 일어나는 환경조건들이 부동산의 가격에 항상 영향을 주게 되는데, 이를 외부효과라 한다. 부동산활동 및 부동산 현상을 국지화하여 감정평가 시 지역분석의 필요성이 요구된다.
2. 영속성 : 사용이나 시간의 흐름에 의해서 소모와 마멸이 되지 않는다는 특성. 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시키는 근거가 된다. 또한 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.
3. 부증성 : 거시적으로 보는 토지의 양이 불편이라는 것이며, 생상비를 투입하여 물리적으로 양을 늘릴 수 없다는 특성이다. 물론 택지조성이나 수면매립을 통해 토지의 양을 다소 증가시킬 수 있으나, 이는 토지의 물리적 증가라기보다는 토지이용의 전환 내지 유용성의 증가라는 측면에서 파악해야 한다. 부동산활동에 있어 최유효이용의 원칙의 근거가 된다. 또한, 지가상승의 원인이 된다.
4. 개별성 : '부동성'으로 인해 물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성이다. 이에 따라, 토지시장에서 물건 간 완전한 대체관계가 제약된다. 표준지 선정을 어렵게 하며, 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 '일물일가'의 법칙 적용을 배제시킨다.
5. 인접성 : 토지는 지표의 일부이기 때문에 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성이다. 특정 토지의 개발과 사용은 인접토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부효과, 즉 외부경제 및 불경제와 밀접한 관계가 있다. 인접성으로 인해 각각의 부동산은 인접지와의 협동적 이용을 필연화시킨다.