拯救high street
如果在英国生活久一点，应该很容易发现一个变化。
很多城市的High Street已经和十几二十年前完全不同。以前周末去市中心，买衣服、买书、买电器、去银行、顺便吃饭，很多事情都在同一条商业街完成。现在其中相当一部分已经搬到了手机上。
最近，英国零售商Next的老板Simon Wolfson谈到政府振兴High Street的计划时提出了一个很有意思的观点：真正的问题可能不是怎样把商业街恢复到以前，而是应该接受它已经不可能回到以前。
我觉得这个观点值得认真讨论。
High Street为什么会衰落？
最容易想到的答案当然是Amazon和网上购物。
以前买一双鞋，需要开车或者坐公交去市中心，找停车位，走进几家店比较一下。现在晚上坐在沙发上，十分钟就可以比较几十个品牌，第二天甚至当天送到家。
银行更加明显。以前商业街上经常有Barclays、HSBC、NatWest、Lloyds好几家分行，现在转账、存款、申请贷款甚至投资，大量业务已经转到手机。
旅行社、唱片店、报刊亭、电器店，很多传统商业街业态也经历了类似变化。
所以问题并不只是英国消费者“不喜欢逛街了”。
而是过去必须依赖物理店铺完成的很多事情，今天已经不需要物理空间。
这其实是一种非常深刻的技术变化。
但我们面对技术变化时，经常有一个本能反应：恢复过去
一家老商店关闭了，我们觉得可惜。
商业街空置率增加，我们说要Revive the High Street。
政府提供补贴，地方议会重新铺路、种树、安装座椅，希望人重新回来。
这些事情当然可能有价值。
但这里有一个很关键的问题：如果人们不再需要那么多商店，我们为什么还需要那么多零售空间？
假设一座城市过去需要100万平方米的零售面积，互联网出现以后实际只需要60万平方米，那么问题可能根本不是怎样把剩下40万平方米重新塞满商店。
真正的问题是：
那40万平方米以后应该做什么？
这两种思路看起来很接近，实际上完全不同。
一个是复兴，一个是转型
“复兴”意味着我们相信过去的模式仍然正确，只是暂时出了问题，所以需要把它恢复。
“转型”意味着我们承认过去的模式已经发生结构性变化，需要寻找新的用途。
英国很多High Street真正困难的地方，也许就在这里。
我们仍然习惯把一栋建筑定义成“商店”。
但如果这个地区已经不需要那么多商店，它为什么不能成为住宅？
为什么不能是诊所？
健身房？
共享办公室？
幼儿园？
餐厅？
小型制造空间？
甚至社区活动中心？
建筑本身并没有失去价值。
失去价值的可能只是它原来的用途。
这其实是经济发展里面经常发生的事情
英国很多城市里今天很漂亮的公寓，过去可能是仓库。
伦敦Docklands曾经是真正的码头和工业区，现在却成为金融和住宅区域。
曼彻斯特大量旧纺织厂后来变成办公室、公寓、酒店和文化空间。
当年如果政府坚持说：“这里历史上是纺织厂，所以我们必须想办法让纺织厂重新回来”，结果可能完全不同。
城市之所以能够长期存在，就是因为建筑不断改变用途。
城市本身其实一直在进行一种非常缓慢的“再制造”。
工程里面也有一个很类似的概念：不要为了保留旧设计而保留旧设计
假设一台机器最初设计用于生产某种产品。
二十年以后，这个产品已经没有市场了。
你当然可以不断投资、维修、升级这台机器，希望继续生产原来的产品。
但更重要的问题应该是：
这台设备还能不能生产别的东西？
如果答案是可以，那么最有价值的可能不是“保护原用途”，而是重新配置。
城市也是一种复杂系统。
一条High Street本质上也是由土地、建筑、道路、公共交通、电力、供水和人口组成的一套基础设施。
商店只是其中一种用途。
其实消费者并没有停止喜欢“出去”
这一点特别重要。
如果互联网真的彻底消灭实体空间，我们应该看到餐厅、咖啡馆、健身房、电影院、美容、现场娱乐等所有线下活动一起消失。
现实并不是这样。
人们可能越来越少为了买一根USB线专门去市中心，却仍然愿意为了吃饭、喝咖啡、见朋友、看演出或者体验某件事情出门。
所以真正衰退的可能不是“线下”。
而是某些过去必须在线下完成、现在已经没有必要在线下完成的功能。
这一区别非常重要。
实体空间正在从“交易场所”变成“体验场所”
以前去商店的核心目的非常明确：买东西。
今天很多品牌开实体店，目的已经不完全一样。
消费者可能先在网上研究产品，再去实体店摸一下、试一下、体验一下，最后甚至回家网上下单。
从传统零售指标看，这很奇怪。顾客来了，却没有现场购买。
但从品牌角度看，实体店可能正在变成展示空间。
Apple Store就是非常典型的例子。它当然卖产品，但同时也是产品展示、技术支持、培训和品牌体验空间。
所以未来成功的High Street可能不会拥有更多货架，而是拥有更多让人“有理由过来”的东西。
这也解释了为什么单纯降低商业税未必能解决所有问题
如果一家商店原本因为Business Rates太高而关闭，那么降低税收当然有帮助。
但如果消费者已经根本不需要这家商店，税率降低一半也未必能让它重新变成一个好生意。
这就像DVD租赁店。
假设政府给Blockbuster免十年房租，Netflix已经存在以后，它的商业模式仍然有根本问题。
政策可以降低成本，却无法创造已经消失的需求。
所以判断一个行业的问题时，必须先分清楚：
这是周期性困难，还是结构性变化？
周期性问题可能等经济恢复就回来。
结构性问题则需要改变模式。
英国High Street很可能同时存在两种问题
一部分是经济周期造成的：利率高、生活成本增加、消费者谨慎。
这些因素改善以后，消费可能恢复。
但另外一部分是结构性的：网上购物、手机银行、远程办公和配送网络已经永久改变了人们使用城市的方式。
这部分很难通过“等经济好起来”解决。
如果把两种问题混在一起，就容易不断投入资金保护一种已经缩小的需求。
这里最困难的其实是规划制度
一栋建筑从商店改成住宅，看起来只是在里面加厨房和浴室。
现实远远没有这么简单。
规划用途、消防、采光、通风、停车、噪音、建筑规范、产权以及当地基础设施都可能涉及。
这些规定当然不是没有原因。谁也不希望一个没有窗户的旧商场突然被改成几百套质量很差的公寓。
但另外一个极端同样有问题：如果建筑用途几乎无法改变，城市就失去了适应经济变化的能力。
这其实就是Next老板这次提出的核心观点之一——应该让房地产用途能够更灵活地随着真实需求变化。
一个健康的城市可能需要允许“失败”
这听起来有点残酷，但很重要。
有些商店就是应该关闭。
有些购物中心可能就是已经太大。
有些办公楼可能已经不适合继续当办公室。
如果每一次旧商业模式出现困难，我们都试图用补贴把它维持下去，资源就很难进入新的用途。
市场经济真正重要的能力不只是创造新企业，也包括让已经不再有效率的资源重新配置。
经济学里面有一个词叫Creative Destruction——创造性破坏。
新的东西出现，旧的东西消失，资本和劳动力重新组合。
这个过程经常不舒服，却是经济变化的一部分。
但城市和普通企业又有一点不同
一家服装店失败，可以直接关闭。
一栋建筑不能消失。
它仍然在那里。
如果空置五年、十年，周围环境可能一起恶化。人流减少以后，旁边的咖啡店也更难经营；咖啡店关闭以后，更多人不愿意来。
最后形成负循环。
所以High Street不能完全放任不管。
真正需要做的可能不是保护每一家商店，而是帮助空间尽快找到新的用途。
这是两个完全不同的政策目标。
住宅可能是其中一个很自然的方向
英国长期存在住房短缺，而很多城市中心同时存在空置商业空间。
如果其中一部分能够合理转成住宅，会产生一个非常有意思的循环。
更多人住进市中心以后，需要咖啡店、餐厅、便利店、健身房、理发店和其他服务。
这些居民本身又重新创造High Street的人流。
也就是说，拯救商业街的方法可能不是增加商店，而是增加居民。
这有一点反直觉，却很合理。
过去High Street是一个“大家开车过来消费，然后离开”的地方。
未来它可能重新变成真正的社区：有人住、有人工作、有人吃饭、有人看病、有人娱乐。
用途越混合，城市反而可能越有生命力。
这让我想到很多工业园区也面临类似问题
一个研究中心、一座工厂或者一个产业园建立的时候，通常围绕当时的需求设计。
十几年以后，技术变了，企业变了，团队规模也变了。
如果所有空间都只能按照原来的设计使用，就会出现大量“明明有空间，却没有合适空间”的情况。
真正好的基础设施不是永远不变，而是容易改变。
Modularity、Flexibility、Adaptability这些概念，不仅适用于机器和软件，同样适用于建筑和城市。
我们经常把“长寿命”误解成“保持原样”
一栋建筑使用100年，并不意味着它100年都应该做同一件事情。
真正优秀的老建筑，往往已经换过很多用途。
仓库变公寓，银行变餐厅，邮局变酒店，工厂变大学。
建筑本身活了下来，是因为它允许里面发生的事情不断改变。
这可能才是真正的可持续。
相比拆掉一栋结构仍然完好的建筑，再重新使用大量钢材、水泥和能源建一栋新的，把现有建筑重新利用往往更加合理。
所以High Street真正需要保存的，也许不是“商店”
而是城市中心作为公共空间的价值。
人愿意来。
愿意停留。
愿意见朋友。
愿意吃饭。
愿意生活。
至于这些建筑里面到底是百货公司、诊所、健身房、公寓还是咖啡馆，可能没有我们想象中那么重要。
过去我们把High Street和Retail画上等号。
未来可能需要把它重新理解成：
一个城市里人与人相遇的地方。
这也是为什么我觉得“恢复昔日繁荣”有时候是一个危险的目标
因为它默认过去就是正确答案。
但技术已经改变，消费者已经改变，人口结构也在改变。
一个城市真正有生命力的表现，不是它能够永远保持1995年的样子，而是2026年的人仍然愿意使用它。
如果2035年的High Street里面少了很多服装店，却多了住宅、餐厅、诊所、共享工作空间和社区设施，这到底算衰落，还是进化？
也许取决于我们用什么标准衡量。
如果标准是“零售面积”，可能是衰落。
如果标准是“有多少人愿意来这里生活和停留”，答案可能完全不同。
很多时候，我们真正应该保护的并不是一种形式，而是一种功能。
商业街的形式可以改变。
城市中心的功能却仍然重要。
所以英国High Street未来真正的问题，也许不是怎样让它重新变成20年前的样子。
而是一个更加困难、也更加有意思的问题：
如果我们终于接受20年前不会回来，这些空间下一步应该变成什么？
感谢大家阅读！
你所在的城市High Street这几年变化大吗？如果一家大型商店长期空置，你更希望政府想办法重新吸引零售商，还是允许它更容易改成住宅、餐饮、医疗、办公室甚至其他完全不同的用途？
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