농지 전수조사에 세금 압박까지, 묵혀둔 시골 땅 ‘출구 전략’

명절마다 친인척끼리나누는 대화 주제로 올 추석에는 '농지 전수조사'가 화두로
떠오르고 있다. 대한민국 정부 수립 이후 78년 만에 정부가 고강도 농지 전수
조사를 진행하면서 전국이 살얼음판이다.

농림축산식품부는 1996년 1월1일 이후 취득한 농지 136만ha를 대상으로 실제
농업 목적으로 이용되는지를 확인하는 1차 기본조사를 진행했다. 현행 농지법상
1996년 이후 취득한 모든 농지는 자경(自耕)이 원칙이다.

그 결과 조사 대상 농지 가운데 무려 27%인 약 284만 필지가 농지법 위반 의심
농지로 분류됐다. 세부적으로는 불법 임대차(21.1%) 의심 농지가 가장 많았고 무
단 휴경(11.6%), 불법 전용(9%) 등의 사례다.

심층조사는 담당 공무원과 농지조사원이 직접 현장을 확인한다. 수도권 지역 농지
를 비롯해 경매 취득분, 최근 10년 내 취득분(공동소유 포함), 기본조사에서 위반
이 의심된 농지 등이 주요 조사 대상이다. 사람의 접근이 어려운 오지나 사각지대
는 드론으로 감시할 예정이다.

현행 농지법 위반이 확인되어도 중대한 위법이 아닌 이상 1년 자진 처분 기간을
부여한다. 거짓이나 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급, 농지를 소유한 경
우 등이다. 자진 처분 기간이 종료된 후에도 소유자가 성실히 경작하면 처분명령
을 3년간 유예한 후 소멸시킨다.

처분명령은 기간 내에 처분하지 않고, 성실히 경작하지도 않은 경우에 한해 최종
부과된다. 처분명령을 받고도 6개월 이내에 정당한 사유 없이 이를 이행하지 않으
면 감정평가액과 개별공시지가 가운데 높은 금액의 25%에 해당하는 이행강제금이
매년 부과될 수 있다.

농지법 위반으로 인한 처분명령만이 아니라 세금이라는 또 다른 변수가 있다. 올
해 세법 개정안을 통해 '비사업용 토지'에 대한 양도세율을 조정대상지역 다주택
자처럼 대폭 강화하는 방안을 내놨다.

현재 비사업용 토지도 3년 이상 보유하면 연 2%씩 최대 30%의 장기보유특별공제
를 받을 수 있다. 하지만 정부안이 국회를 통과하면 2028년부터 장기보유특별공제
가 폐지된다. 기본 양도소득세율에 더해지는 중과세율도 현행 10%포인트에서 20
%포인트로 높아진다. 지방소득세까지 더하면 세 부담이 최대 71.5% 수준에 이를
수 있다.

거래가 드문 자산일수록 자신의 희망가격을 내려놓고 시장이 받아들일 수 있는 가
격을 수용할 때 성사된다. 한 해 동안 2건 이상의 부동산을 처분하면 차익과 차손
을 상호 통산해 세금이 부과된다. 손실이 발생한 부동산을 처분하는 해에 이익이 난
자산을 함께 매각하면 전체 양도세 부담을 눈에 띄게 낮출 수 있다.

반대로 두 자산 모두 상당한 양도차익이 예상된다면, 시기를 나눠 한 건은 다음 해로
넘기는 편이 훨씬 유리하다. 계약은 같은 해에 체결하더라도 잔금 납부 시기를 분리
하는 방법도 고려해볼 만하다. 양도차익이 누진 구조를 피하기 위한 절세 전략이다.

본문 이미지: 시사저널.