[경제와투자] 낙찰_명도

아마도 경매에서 가장 꺼림직한 2가지를 꼽는다면
권리분석, 그리고 명도가 아닐까 합니다.

1. 권리분석
   정보 부족으로 판단을 잘못하면 큰 손해를 볼 수도 있습니다.

2. 명도
   좋지 않은 일로 넘어온 물건에 대한 명도도 부담됩니다.

이제 명도를 이야기 할 시간이 되었습니다.

명도: 낙찰자가 점유자를 내보내는 일

점유자는 채무자일 수도 있고, 임차인일 수도 있습니다.

1. 선순위 임차인
   선순위 세 사는 임차인이면 명도가 가장 깔끔합니다.
   (경매로 인한 보증금을 다 돌려받으면 버틸 이유가 없지만,
   혹여 보증금이 낙찰가보다 크면 손실은 불가피 합니다.)

2. 후순위 임차인&채무자
   머리가 아픕니다.
   후순위 세를 살거나, 점유자가 채무자라면 전 재산일 가능성이 있고,
   갈 곳이 없다고 누워버리면 내보내는 게 쉽지 않습니다.

아주 극단적으로 '국가 부도의 날'이란 영화에서 경매로 집을 산 유아인이 집에 갔더니 집 주인이 집에서 생을 마감한 장면이 나옵니다.

법은 낙찰자의 편
그렇지만 나갈 수 밖에 없는 것이 법입니다.
가장 원만한 건 점유자가 현실을 받아들이고,
낙찰자와 같이 조율하여 나가는 방법입니다.

낙찰 이후에 바로 점유자를 만날 수 있다면,
언제 퇴거가 가능한지 구두로 대략 협의합니다.
여기서 협의란 퇴거 시기와 명도비를 조율하는 것을 말합니다.

명도비?

명도비가 법적으로 필수는 아닙니다.
다만 빨리 퇴거를 해야만 낙찰자도 다음 단계를 진행할 수 있기에,
일종의 이사비이자 위로비 명목으로 낙찰자가 부담합니다.

점유자도 알고 있습니다.
버텨보았자 유리한 건 없다는 것을요.
명도비 받고 원만한 합의를 하는 게 그들도 좋습니다.

그럼에도 점유자가 끝까지 버틴다?
이제 법으로 가는 수 밖에 없습니다.
강제집행은 다음 글에서 작성토록 하겠습니다.

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