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부동산 관련용어

대항력 이란 무엇일까?

요즘 전세사기가 사회적인 문제로 대두되면서 주택 임대차 계약 만료시 보증금을 안전하게 반환받는 방법에 대해 설명해보고자 한다. 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 방법인 대항력을 갖추는 방법에 대해 알아보자.

대항력이란 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다.
여기서 대항력은 우선변제권의 근거가 되는데, 우선변제권은 해당 주택이 경매에 넘어갔을 때 낙찰금액을 제3자보다 먼저 받을 수 있는 권리를 말한다. 주택을 임대차하는 경우 임대인이 변경되더라도 계약 기간 동안 주장할 수 있는 권리를 대항력이라고 하는데, 대항력이 있는 임차인이라면 주인이 중간에 바뀌어도 이전 주인과 약속한 계약 기간 동안은 주택에 계속 거주할 수 있다.

예를들어 갑이 소유한 아파트에 을이 전세를 살고 있는데, 갑이 빚을 갚지 못하여 아파트가 경매로 팔려 나가게 되었을경우, 을의 전입 신고가 말소기준권리(저당,근저당,가압류 등)보다 빠르고 배당 요구를 하지 않았다면 그는 대항력이 있어 임차인이 된다. 그리고 배당 요구를 안 했으므로 남은 기간 잘 살다가 낙찰자에게 보증금(전세금)을 받고 나갈 수 있습니다.

다만 중요한것은 말소기준권리보다 전입 신고가 늦을 경우 대항력이 없는 임차인이 되므로 이 경우는 아파트의 새 주인이 전세보증금을 주지 않고 쫓아내도 법적인 문제가 없다.

그렇기 때문에 대항력을 위해서는 주민등록과 확정일자가 필요하다. 주민등록은 새로운 거주지 관할에 주소를 이전하는 것을 말한다. 확정일자는 해당 임대차계약에 법적 증거력을 가지는 날짜로 전입신고 시 관할 주민센터에서 계약서에 찍어 준다. 전입신고는 필수사항으로 전입신고를 하지 않을 경우 과태료가 부과된다.

확정일자의 경우 계약 후라면 입주 전에도 받을 수 있는데 확정일자를 부여받고 이사 후 전입신고를 하면 다음날0시부터 대항력이 생긴다.

주민등록과 확정일자로 대항력을 갖춘 임차인은 확정일자를 받은 후라면 임대인이 근저당권이나 전세권을 설정해도 대항력이 우선된다. 단 중간에 주소를 변경하거나 보증금액이 변경되어 재계약을 한 경우 우선변제권이 상실할 수 있으니 주의해야 한다.

대항력은 주민등록,확정일자 신고한 그날 발생하는 것이 아니라 다음날0시부터 대항력이 발생한다<중요>

(24.04.09)